이사 가기 무섭네 | 2025년 최종 통계로 보는 전세 사기와 월세 시대의 현실

전세사기 대위변제액 55% 감소 ❘ 2026년 정말 안전해진 걸까?

 

⚠️ 2025년 종료, 부동산 임대차 시장에 무슨 일이 있었을까?

2025년은 한국 부동산 임대차 시장의 '전환점'이 되었습니다. 비아파트 월세 비중이 82.9%에 도달했고, 전세사기 대위변제액은 3년 연속 감소로 돌아섰습니다. 1년간의 변화를 데이터로 분석하고, 2026년 안전한 주거 선택을 위한 실전 가이드를 제시합니다.

📋 목차

2025년을 마감하며, 부동산 임대차 시장은 명확한 '회복 신호'를 보내고 있습니다. 2023년 강남 전세사기 사태로 촉발된 2년간의 혼란이 정점을 지나가고 있다는 신호입니다. 하지만 '진정 국면'이라는 것이 모든 세입자에게 반가운 뉴스는 아닙니다. 여전히 월세로의 전환은 계속되고 있고, 보증금의 안전성 문제는 해결되지 않았습니다.

2026년 1월 22일, 새해가 시작된 지 3주가 지난 지금. 지난 한 해의 통계를 바탕으로 앞으로 어떻게 집을 구해야 할지, 정말 안전하게 보증금을 지킬 수 있을지 살펴봅시다. 더 이상 '전세사기는 남의 일'이 아닙니다. 누구나 피해자가 될 수 있고, 누구나 안전하게 대비할 수 있습니다.

🔹 2025년 임대차 시장 최종 결산

2025년 한 해를 통틀어 가장 주목할 통계는 이것입니다: 비아파트 월세 비중 82.9%. 2023년 72.2%에서 불과 3년 만에 10.7%포인트가 상승했습니다. 10명 중 8명이 월세를 산다는 의미입니다.

📊 2025년 최종 임대차 통계

서울 임대차 거래:
• 월세 비중: 65.2% (전년 60.7%)
• 아파트 월세: 43.8% (전년 41.6%)
• 비아파트 월세: 76.1% (전년 64.9%)

전국 현황:
• 전국 월세 비중: 60% 이상 (역사상 최초)
• 지방 비아파트: 82.9% (역대 최고)
• 서울 아파트 준월세: 55% (2년 연속 상승)

가격 변동:
• 서울 아파트 평균 전세가격: 6억 6937만 원 (전년 6억 5855만 원)
• 준월세 평균 보증금: 1억 1307만 원 (전년 대비 상승)
• 준월세 평균 월세: 149만 원 (전년 대비 상승)

왜 월세가 대세가 되었나?

1️⃣ 전세사기 트라우마의 정상화 - 2023년 강남 사태 이후 3년이 지났고, 세입자들은 더 이상 '목돈'을 집주인에게 맡기고 싶지 않습니다. 특히 비아파트(빌라, 연립, 다세대)에서 전세를 완전히 포기했습니다.

2️⃣ 청년층의 투자 선호 - 수억 원의 보증금을 집주인에게 맡기기보다 주식, 암호화폐, 부동산 투자 등 다른 곳에 활용하려는 흐름이 가속화됐습니다. '목돈 활용'이 세대의 경제 전략이 되었습니다.

3️⃣ 정책의 영향 - HUG 보증비율 하향(100% → 90% → 60%), 전세대출 규제 강화로 전세 진입 자체가 어려워졌습니다. 공급 부족에 따라 자동으로 월세화가 진행됩니다.

4️⃣ 임대인의 합리적 선택 - 기준금리 인하로 은행 예금 이율(2~3%)이 급락했고, 월세 수익률(4.7% 수준)이 상대적으로 매력적이 되었습니다. 특히 지방에서 이 경향이 두드러집니다.

👤 2026년의 현실

"이제 서울에서 전세 매물을 찾는 것 자체가 어렵습니다. 부동산 중개소마다 '월세가 훨씬 많아요', '준월세는요?'라고 물어봅니다. 전세가 정말 소수자의 선택지가 되어버렸어요." - 강남구 전세 찾기 중인 임차인 B씨

🔹 전세사기, 진정 국면인가?

좋은 소식이 있습니다. 2025년의 전세사기 통계는 명백한 감소 추세를 보여줍니다. 하지만 이것이 '문제 해결'을 의미하는 것은 아닙니다.

📉 HUG 대위변제액의 급격한 감소

연도별 추이:
• 2022년: 9,241억 원
• 2023년: 3조 5,544억 원 (최고점)
• 2024년: 3조 9,948억 원 (역대 최대)
• 2025년: 1조 7,935억 원 ↓ 55.1% 급감

건수 기준:
• 2024년: 18,553건
• 2025년: 9,124건 ↓ 50.8% 감소

누적 피해자 현황:
• 전세사기 피해 인정: 35,909건 (2025년 12월 기준)
• LH 피해주택 매입: 4,898가구 (2025년 내 84% 매입됨)

감소 이유: HUG의 '선제적 리스크 관리'

감소의 주된 원인은 두 가지입니다:

① 보증비율 강화로 인한 '고위험 매물 사전 차단' - HUG가 담보인정비율을 단계적으로 하향 조정(100% → 90% → 60%)하면서, 깡통전세 가능성이 높은 물건들이 보증 신청 자체가 불가능해졌습니다. 결과적으로 '문제 있는 물건'이 시장에서 자동 제거되었습니다.

② 세입자들의 주의 깊어짐 - 2023~2024년의 '전세사기 교육'이 사회 전반에 퍼졌고, 세입자들이 더 이상 '집주인을 무작정 신뢰'하지 않게 되었습니다. 등기부등본 확인, 보증보험 가입이 선택이 아닌 필수가 되었습니다.

⚠️ 하지만 주의하세요

'진정 국면'이라고 해서 전세가 완전히 안전해진 것은 아닙니다. 여전히 누적 3만 5천 건 이상의 피해자가 남아 있고, 분쟁이 진행 중입니다. 또한 보증비율 강화로 '가입 불가 물건'이 증가하며, 보증보험 없이 전세를 구하는 것이 위험해졌습니다.

🔹 2026년 HUG 보증보험, 달라진 점

2026년 1월 현재, HUG의 보증보험 제도는 한 번 더 강화된 상태입니다. 이전과의 변화를 정확히 이해하는 것이 안전한 계약의 출발점입니다.

① 보장 한도의 개정 (2025년부터 적용)

이전: 수도권 7억 원 이하
현재 (2026년): 수도권 9억 원, 지방 6억 원

고가 전세에 거주하는 세입자도 보장 대상이 확대된 것은 긍정적이지만, 상한선을 초과하면 초과분은 전혀 보장받지 못한다는 점을 주의해야 합니다.

② 담보인정비율(LTV) 현황 (2025년 12월 기준)

단계별 하향 조정:
• 2023년 5월: 100% → 90%로 하향
• 2025년 9월: 90% → 60%로 재조정
• 2026년 현재: 60% 기준 정착

실제 영향:
보증금 1억 원 기준, 최대 보장액:
• 2023년: 1억 원 (100%)
• 2024년: 9천만 원 (90%)
• 2025년 9월~현재: 6천만 원 (60%)

나머지 4천만 원은 본인이 집주인에게서 직접 받아야 합니다.

③ 보증료 및 지원 제도

보증료율 (2025년 12월 31일 기준):
• 기존: 0.115~0.154%
• 현재: 0.097~0.211% (상향 조정됨)
• 주택 유형, 보증금액, 부채비율에 따라 차등

청년·신혼부부 보증료 지원 (2026년):
• 최대 40만 원 환급
• 소득 요건: 청년 5천만 원 이하, 신혼부부 합산 7,500만 원 이하
• 보증금 3억 원 이하
• 지자체별로 추가 지원도 있음

'준전세'와 '준월세'의 증가

2025년 주목할 현상은 순수 전세나 순수 월세보다 '준전세/준월세'(보증금+월세 혼합형)가 증가했다는 것입니다.

특히 서울 아파트에서는 준월세 비중이 55%까지 올랐습니다. 이는 임대인과 세입자 모두에게 '타협점'입니다. 임대인은 4.7% 수준의 전월세전환율과 보유세 부담을 고려하고, 세입자는 과도한 초기 자본금 부담을 줄이면서도 매월 고정비를 최소화하려는 것입니다.

🔹 등기부등본 4점 체크리스트

등기부등본은 부동산 거래의 '생명줄'입니다. 2023~2025년 전세사기 피해자 중 80%는 '등기부등본을 제대로 확인하지 않았다'고 답했습니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 무료로 발급받을 수 있습니다.

✅ 1단계: 표제부 (부동산 신분증)

반드시 확인할 것:
✓ 주소가 계약서와 100% 일치하는가? (다른 호수면 계약 무효)
✓ 건물 용도가 '주택'인가? (근린생활시설이면 전세대출 불가)
✓ 면적이 계약서와 일치하는가?

⚠️ 주의사항: 주소가 다르면 확정일자의 효력이 부인되어 보증금 회수에 치명적입니다.

✅ 2단계: 갑구 (소유권과 제한 사항)

반드시 확인할 것:
✓ 순위번호 마지막에 기록된 사람이 현재 소유자인가?
✓ 그 소유자가 계약 상대방과 동일한가? (신분증 대조)

🚨 절대 계약하면 안 되는 표시:
• 압류 / 가압류 / 가등기
• 가처분 / 강제경매 개시결정 / 신탁

이 표시가 있으면 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 즉시 계약 중단하세요.

✅ 3단계: 을구 (빚과 담보의 기록)

핵심 확인 항목:
• 근저당권: 집주인의 대출 규모 파악
• 전세권: 이전 세입자가 보증금을 못 받아 등기한 경우
• 임차권: 세입자와 집주인 간 분쟁 기록

가장 중요한 계산식:
순주택가액 = 현재 시세 - (근저당권 + 선순위채권)
→ 보증금이 순주택가액의 80% 이상이면 위험

예) 시세 5억 원, 근저당권 3억 원, 내 보증금 2억 원
순주택가액 = 5억 - 3억 = 2억 원
보증금 비율 = 2억 ÷ 2억 = 100% → 깡통전세!

✅ 4단계: 말소사항 확인 (숨겨진 과거까지)

발급할 때 반드시 '말소사항 포함'에 체크하기

현재는 없지만 과거에 있었던 문제들을 확인할 수 있습니다:
• 과거 경매 경험
• 이전 세입자들의 분쟁 이력
• 집주인의 재정 악화 신호

등기부등본, 최소 4번은 확인하세요

1차 (계약 1주일 전): 부동산 사본 말고 본인이 직접 인터넷등기소에서 발급받기
2차 (계약 당일 직전): 계약 30분 전 최종 확인
3차 (전입신고 전): 확정일자와 대조
4차 (계약 1개월 후): 말소사항 포함해서 다시 한 번

🔹 월세 시대, 장기 비용 계산법

2025년 마지막 기준 서울 전월세전환율은 4.7%대입니다. 이는 전세 1억 원이 월세 470만 원과 같다는 의미입니다. 하지만 이 수치만으로는 월세가 본래 저렴한지 판단할 수 없습니다.

💰 실제 월세 비용 계산 예시

시나리오: 서울 강남구 원룸, 시세 3억 원

📊 옵션 A: 전세 2억 5천만 원
• 초기 자본금: 2억 5천만 원
• 2년간 현금 유출: 0원
• 2년 후 돌려받음: 2억 5천만 원
• 총 비용 (2년 기준): 0원

📊 옵션 B: 보증금 5천만 원 + 월세 150만 원
• 초기 자본금: 5천만 원
• 월 현금 유출: 150만 원 × 24개월 = 3,600만 원
• 2년 후 돌려받음: 5천만 원
• 총 비용 (2년 기준): 3,600만 원

📊 옵션 C: 준월세 (보증금 1억 5천만 원 + 월세 80만 원)
• 초기 자본금: 1억 5천만 원
• 월 현금 유출: 80만 원 × 24개월 = 1,920만 원
• 2년 후 돌려받음: 1억 5천만 원
• 총 비용 (2년 기준): 1,920만 원

결론: 단기(2년)로는 전세가 유리하지만, 장기(5년 이상)면 월세 부담이 누적됩니다.

월세의 또 다른 비용도 고려해야 합니다: 관리비, 전기료, 가스료 등이 갈수록 상승하고, 계약 갱신 시 월세가 인상되는 경향이 있습니다. 2025년 월세 상승률은 평균 0.08~0.09%였지만, 이것이 확정된 것은 아닙니다.

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❓ 2026년을 위한 자주 묻는 질문

Q. 지금 전세를 구하는 게 늦은 건 아닐까요?

2025년 통계상 비아파트는 거의 월세가 되었지만, 아파트 시장에서는 여전히 전세가 43.8%를 차지합니다. 서울 강남 고급 아파트, 수도권 신축 아파트에는 여전히 전세 매물이 있습니다. 다만 서민 주거 지역의 빌라나 다세대 전세는 실질적으로 불가능해진 상태입니다.

Q. 보증보험에 가입해도 60%만 보장되는데, 나머지는 어떻게 되나요?

나머지 40%는 집주인이 경매로 넘겨진 후의 배당금으로 받아야 합니다. 집주인의 채무가 많으면 받지 못할 수도 있습니다. 그래서 더 중요한 것은 '보증보험 가입 가능한 안전한 물건을 선택'하는 것입니다. 처음부터 위험한 물건은 피해야 합니다.

Q. 월세와 전세 중 뭘 택해야 할까요?

상황에 따라 다릅니다. 초기 자본금이 충분하고 장기 거주할 예정이면 전세가 유리합니다. 초기 자본금이 부족하거나 2~3년 후 이사할 예정이면 월세가 낫습니다. 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인하고 결정하세요.

Q. 등기부등본만 확인하면 전세사기를 100% 피할 수 있나요?

아닙니다. 등기부등본은 필요조건이지 충분조건이 아닙니다. 집주인의 체납 세금, 임금채권, 신탁 여부 등도 확인해야 합니다. 최대한 많은 정보를 수집하되, '의심되면 멈춘다'는 원칙을 지켜야 합니다.

Q. HUG 보증보험 외에 다른 선택지가 있나요?

네. HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험)도 전세보증보험을 제공합니다. 기관마다 가입 조건, 보증료, 보장 범위가 다릅니다. HUG는 가장 높은 가입률(인지도)을 보이고 있고, SGI는 한도가 더 자유로운 편입니다.

📋 2026년 안전한 주거 선택을 위한 최종 가이드

1. 과거는 배운다: 2023~2025 교훈
전세사기 대위변제액이 55% 감소한 이유는 세입자들이 똑똑해졌고, HUG가 강화되었기 때문입니다. 이 교훈을 새로운 계약에 적용하세요.

2. 월세 시대, 초기비용 줄인다고 안심하면 안 됩니다
월세도 보증보험 가입은 필수입니다. 특히 보증금이 충분하지 않은 월세는 더욱 그렇습니다.

3. 등기부등본 4점 체크는 가장 기본
• 표제부: 주소·용도·면적 확인
• 갑구: 현재 소유자 확인, 압류·가압류 체크
• 을구: 근저당권·선순위채권 계산
• 말소사항: 과거 분쟁 이력 확인

4. 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인
집을 마음에 들었어도 보증보험 '가입 불가'라면 그 집은 위험합니다. 처음부터 피하세요.

5. HUG 담보인정비율 60% 기준 적용
보증금 1억 원이어도 60%만 보장됩니다. 나머지 40%에 대한 대비책이 있어야 합니다.

6. 장기 비용 계산: 월세도 누적되면 크다
2년 이상 거주할 예정이면 전세와 월세의 총비용을 비교하세요. 월세는 계약 갱신 때마다 오릅니다.

7. 의심되면 멈춘다
'분위기가 이상하다', '설명이 자세하지 않다', '집주인이 명확히 답하지 않는다' → 즉시 계약 중단하고 전문가 상담받기

✓ 이 글의 정보 출처 (2026년 1월 기준)

국토교통부 실거래가 공개시스템 (2025년 최종 데이터)
주택도시보증공사(HUG) 공식 발표 (2025년 12월)
대법원 인터넷등기소 공식 가이드
우리은행·KB국민은행 부동산 리서치팀 분석 (2025년)
한국부동산원 주택가격동향조사 (2025년 상반기)
국토교통부 전세사기피해지원위원회 (2025년 12월 집계)

2026년 1월, 새로운 해가 시작되었습니다. 2025년의 통계는 명확합니다: 전세사기는 '진정 국면'이고, 월세는 '대세'가 되었으며, 보증보험은 '선택이 아닌 필수'가 되었습니다. 하지만 이 모든 변화 속에서 가장 중요한 것은 변하지 않습니다: '정보 무장'과 '신중함'입니다. 등기부등본을 읽고, 보증보험을 확인하고, 의심되면 멈추는 이런 기본들만으로도 대부분의 전세사기는 피할 수 있습니다. 여러분의 보증금은 수년간 모은 소중한 자산입니다. 이 글에서 배운 내용들을 실제 계약에 적용하고, 조금이라도 의심되면 전월세종합지원센터(02-2133-1200~8)에 무료 상담을 받으세요. 전문가의 도움을 받는 것이 가장 현명한 선택입니다. 2026년, 안전한 주거를 기원합니다.